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房地产保险常识
2004-01-15 20:54:30  文章来自:聊城房地产网  阅读次数:6367
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1中国住房公积金的发展概述 
      住房公积金是我国在城镇住房制度改革当中,学习新加坡中央公积金制度的经验并结合国情加以创造性发展应用的一种义务性长期储金制度。
    
      住房公积金作为一种专项用于住房消费的住房基金,其外在表现形式是由住房公积金内在的本质属性决定的。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例,为职工交存住房公积金,实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资,以货币形式分配给职工,从而达到转换住房分配机制的目的。
    
      住房公积金是一种义务性的长期储蓄,实行住房公积金办法的职工个人按月缴交占工资一定比例的公积金,单位亦按月提供占职工工资一定比例的公积金,两者均归职工个人所有。简单地说,住房公积金是一种个人储蓄,但又不同于一般个人储蓄,其特点是:(1)义务性:实行住房公积金的职工要按月从本人工资中拿出一部分参加储蓄。(2)补贴性:实行住房公积金的单位要按月按房改方案规定的相应比例,从企业房改资金中提供给职工个人一部分资金归职工个人所有。体现了国家从直接投资逐步转为对个人的补贴,向个人的住宅销售方向发展。(3)政策性:住房公积金的存取和使用均受到有关房改政策、规定的制约。(4)三级账户管理,住房公积金存款要记入单位名下的职工个人公积金存款账户。推行住房公积金的根本意义在于:通过职工个人长期义务性的储蓄积累,达到解决职工家庭住房需求的目的。
    
      2目前中国住房公积金遇到的问题和困难
    
      2.1公积金资金筹集困难较多
    
      1.住房公积金相对开户率低。公积金制度在许多中小城市尚未全面推广,有些地方受部门利益或者地区局部利益的驱动,不愿失去现有的住房福利,不能正确地把握形势,仍然在搞上有政策下有对策。除了主观因素外,还有企业亏损的原因,也有预算经费困难不能到位所形成的遗留问题。由于没有相关的法律,对那些不实行住房公积金制度的单位,政府对它们没有强有力的惩罚措施。
    
      2.住房公积金未能及时缴足。我国经济较发达的城市,如上海、广州、深圳等地,其缴交比率远未达到新加坡25%的水平,其他城市的情况就更不容乐观了。即使这样,不少部门和单位在较低的规定比例内也难以足额缴存,或缴存拖延时间较长,表现出很大的随意性。许多企业由于效益不好欠缴、缓交住房公积金的现象比较严重,已经陷入恶性循环。
    
      3.住房公积金被挤占和挪用。国务院在有关决定中,将住房公积金的属性定为“个人缴交,单位资助,所有权归个人。”但由于认识上的偏差,导致有些单位对公积金重视不够,挤占挪用住房公积金的现象时有发生,还有一些单位对住房公积金只扣除但并不归集,这些行为挫伤了职工参加房改的积极性,影响了国家对整个房改工作的总体安排。
    
      2.2公积金管理不完全到位
    
      1.金融机构间违规竞争。目前各商业银行为了抢占房改金融市场,加大了吸收存款的力度,为了能够多拉到住房公积金存款,部分金融机构迎合开户单位和极少数人的利益,不执行国家规定的住房公积金利率,或变相提高利率,导致住房资金成本提高,而且助长了腐败现象的发生。
    
      2.住房公积金结算不够方便。由于当前有些城市是住房公积金管理中心自行归集以及委托有关商业银行办理住房公积金账户的设立、缴存等手续,造成个人住房公积金转移有时比较麻烦。如甲单位在住房公积金管理中心开立住房公积金账户,乙单位在某商业银行开立住房公积金账户,某人从甲单位调至乙单位,公积金的转移会因为管理机构不同,使用的计算机系统不同,结算票据不同出现一些困难。
    
      3.住房公积金的使用有待进一步完善。据审计、财政部门审计检查,住房资金在使用中还存在不少问题。如:少数城市住房公积金在使用中投放到职工个人住房消费和住房建设的比例偏小;住房公积金的使用上存在着重建房轻贷款购房的情况。
    
      以上海为例,自1995年5月推行公积金等房改方案至1998年10月底,已有超过200亿元的住房公积金投在住房建设和住房消费中,但其中仅有88亿元用于职工个人住房抵押贷款,所占比率仅为44%。在政策性公积金贷款中,对开发商的贷款审批条件较宽,对个人购房贷款审批条件严,并且我国35个大中城市中只有14个城市出台了政策性公积金个人住房贷款管理办法。此外,少数城市违规把住房资金运用到固定资产和企业流动资金贷款等方面;部分地区用住房资金进行风险投资;住房资金的专用性在法律上得不到明确;部分单位因生产、经营中产生的债务问题,单位住房资金被强行划拨;部分住房资金管理部门违规挪用住房资金用于购车、买房、建办公楼。
    
      3新加坡和巴西可借鉴的经验
    
      3.1新加坡中央公积金
    
      新加坡中央公积金制度建于1955年,为解决失去工作能力的居民的社会保障问题,当时的政府通过立法建立了中央公积金制度并成立公积金局负责管理这项工作。新加坡1965年独立后仍实行这项制度并有所发展,使公积金由单纯养老保险扩大到购房、医疗保健等方面,尤其是购房方面,发挥了重要作用,为解决新加坡住房问题创造了条件。1968年,新加坡政府在以公积金为坚强后盾的基础上,提出“居者有其屋”计划。住房建设随之有了飞速发展,如今新加坡住房问题已基本解决,资金来源主要靠住房公积金。
    
      新加坡中央公积金制度的成功可以向我们提供以下经验:(1)长期强制储蓄。新加坡中央公积金制度是一个强制长期储蓄系统,它的建立,既对个人有好处,也对国家有好处。住房公积金的积累最终用于住房,不仅将大大促进住房建设的发展,促进产业结构的调整,有利于国民经济健康协调发展,还能有效地调整消费结构。在租金难以大幅度提高的情况下,能使住房消费在职工家庭消费总支出中达到一个合理的比例。(2)政府的作用。新加坡公积金除用于住房贷款和支付个人提取外,其余部分首先用于购买政府债券,保证了住房资金良性循环和住房公积金的保值增值。(3)完善的法律制度是公积金制度得以巩固和发展的基础。(4)公积金的利息确定应该实现保值增值,这是公积金交存人具有持久支持力的条件之一。
    
      3.2巴西的住宅发展与就业保障基金会
    
      1966年,南美洲国家巴西通过改革社会保障制度,创设了“保障就业基金会”,把社会福利计划与筹措住宅发展基金结合起来,有效地解决住宅信贷资金的来源,建立了较为完备的住宅信贷市场。保障就业基金的用途有很多种,通过这些多种用途流向的配合,形成资金的良性循环,解决与人们生活直接相关的多种社会经济矛盾和问题。
    
      社会福利与住房发展相结合,使这些资金的利用率提高到极大的限度。这种社会存款资金具有一般存款所不具有的特点:(1)强制性。当员工选择参加保障就业基金时,雇主必须以税款的形式交纳基金。这受到国家社会保险法和税法的双重强制。(2)积累性。随着时间的推移,基金存款持续增加,使个人分散的存款聚集成为社会利用的巨额资金。(3)提取的限制性。职工的基金的提取使用,只能依法办理,受到法律的严格限制。
    
      4对策
    
      住房公积金制度是深化住房改革的重要内容,因此住房公积金的归集、使用和日常管理是整个房改工作的中心环节,关系到干家万户的利益和整个房改工作的成败。针对存在的问题,借鉴有关国家的先进经验,当前应在如下方面采取有力措施:
    
      4.1加快住房公积金发展
    
      目前我国住房公积金应规范住房公积金归集方式,提高住房公积金归集率。具体可从以下几方面着手:
    
      1.抓紧贯彻落实《住房公积金条例》,依靠法律手段大力推行住房公积金制度。住房是关系广大居民生存和发展的重要因素,对于单位来讲,资助其职工交存住房公积金是应尽的社会保障义务;对职工来讲,单位的资助部分是应该享受的权益,任何单位都不应剥夺。
    
      2.强化单位按时足额缴存的义务。按时足额交存是保护职工权益的环节之一,可以运用经济手段促进住房公积金归集。住房公积金是一项长期储金,可考虑适度提高利率,以提高住房公积金的吸引力。可采取特殊的利息政策,如实行单位与个人利息分享的方法,单位所缴公积金利息归单位所有,个人所缴公积金利息个人所有,其目的是促进单位为就业者个人缴交住房公积金。
    
      3.制定合理的住房公积金缴交率。确定住房公积金缴交率涉及职工、企业和政府三方面的利益关系,由于我国工资改革还处于推进过程,城市与城市之间,地区与地区之间,单位与单位之间都有很大差异,在这种情况下,必须考虑到职工现时工资收入水平以及吃、穿、住、用、行等各项居民家庭生活基本消费支出的状况,在职工家庭合理的住房消费支出范围内,确定职工住房公积金个人交存率。同时还要兼顾各级财政和职工所在单位的经济承受能力。
    
      4.加大对住房公积金缴交环节的监管力度。由政府部门牵头,组织财税、房改、审计、金融等部门参加联合监管,对拒不执行国家房改政策,擅自不建立住房公积金制度,不交、欠交或截留挪用公积金的单位进行必要的处罚。对确有困难的应制定相应的政策以维护住房公积金制度的权威性。
    
      4.2加强住房公积金的日常管理
    
      1.建立科学的资金运作机制,确保住房公积金的安全使用。我国的住房公积金应遵照管理、运用分离的原则,即管理的不运用资金,运用资金的不管理,这是保证资金安全运作的有效约束机制。坚持贷款委托商业银行发放,《住房公积金管理条例》中规定,住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立事业单位,因此严禁资金管理中心直接发放贷款。
    
      2.坚持住房公积金专款专用的使用原则。对于住房公积金的所有人而言,必然关心交存的住房公积金的安全性和实现保值、增值。这些不仅靠法制保障,更要靠国家稳定的社会经济发展环境,使人们在根本上树立住房公积金的信念和信誉。当前中国国内稳定,经济发展形势较好,为住房公积金的发展提供了很好的外部条件。住房公积金存储时间长,存款利率低,应加大发放利率低、期限长的个人住房消费贷款的力度,以资助中低收人家庭购建自住住房,充分发挥住房公积金的互助和社会保障的功能。住房公积金不应用做其他类型的住房贷款,更不能用于风险投资。
    
      3.强化职工缴存的义务。住房公积金是强制存储互助性基金,专项使用,只有缴存人自建、大修、购买住房和离退休后才能文用。每个在职人员在享受单位资助的权益的同时,还要承担长期存储,不得随意支取的义务。
    
      4.加强对金融机构的监管力度。各地政府部门与人民银行应掌握好各商业银行住房金融市场份额的划分,对金融机构出现的违规违约问题,处理要及时,制止无序的金融竞争。
    
      5.办理房改金融业务的商业银行与有关资金管理中心应加强配合,采取适当措施,力求统一标准,使公积金的结算更加方便。建造北京城建支行裴波秦征李桂革


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