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2003影响百姓购房的8项政策
2004-04-28 23:09:05  文章来自:聊城房地产网  阅读次数:16961
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2003年几乎可以被称作房地产政策影响力被极端凸显的一年,在这一年中,诸多新政策的颁布和执行对普通购房人的购房行为产生了不同程度的影响,新版《物业管理条例》出台、央产房被国务院批准上市、中国人民银行出台提高按揭贷款发放门槛的相关政策、以及时近年末的135号文件都无一例外地充当了“改变”京城楼市的角色。 
  除此之外,国发18号文件以及人总行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发121号)都在房地产领域引发了巨大的争议和讨论,但这毕竟仅仅局限在房地产开发商的层面,除了121号文件中对个人按揭贷款的限制性规定之外,对于购房人而言,121号文件和18号文件可以说是影响甚微,故不在本榜之列。 

  既然要盘点2003年的京城楼市,政策自然必不可少,然而,这其中毕竟还存在着些许的遗憾,因为我们还没有熟练地运用市场化的手段来促进市场资源的优化组合,从而形成一个良好的市场环境,最终使购房人的利益得到保护。或许这样的一天还离我们很远,在现今的市场情况下,政策仍然是保护购房人利益的“利剑”。 

  但是,我们仍然期待,在若干年后,我们再次盘点京城楼市的时候,政策将不再是最主要的一部分内容。 

   

1《北京市城市房地产转让管理办法》 

颁布时间:2003年9月1日 

执行时间:2003年12月1日 

相关政策:无 


新政点睛: 

A.套内建筑面积预售商品住宅 

《办法》规定,预售商品住宅应当按套内建筑面积计价。这样规定主要是为了保障购房人的权益。长期以来,面积纠纷一直广泛存在,不仅北京如此,其他省市,例如上海、重庆也是如此。为妥善解决这个问题,专家、学者以及各省市政府房管部门都进行了有益的探索。有的专家、学者很早就有以套内建筑面积计价的提议,重庆市率先以地方性法规的形式肯定了这一提议,规定开发商预售商品住宅应当以套内建筑面积计价。实行以套内建筑面积计价后,重庆市老百姓对面积纠纷的投诉率降为零。鉴于此,《办法》明确规定预售商品住宅应当按套内建筑面积计价。 

B.对待购房者一视同仁 

《办法》明确规定,房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,国家和市人民政府另有规定的除外。这就从根本上打破了1988年《北京市房屋买卖管理暂行规定》对房地产受让人户口身份的限制,使外籍人、外省市人、本市农民以及军人在受让房地产方面享有同等的法律地位。自2003年12月1日起,外省市个人在京购买商品房不再办理审批手续,也不再缴纳手续费,只要持合法、有效的身份证件,就可以直接购买商品房。此外,对本市自然人购买商品房取消了原来以户口作为身份限制的做法。 

《楼市》观点:因为涉及到了最广泛购房人的根本利益,所以该项政策当然具有十分巨大的影响力:按照套内面积预售商品住宅被大多数普通购房人看作是免售欺诈、减少纠纷的“救命稻草”,再此之前就呼声甚高,此番出台,得到了广大购房人的积极响应,但是,该项政策之所以产生如此之大的反响更是因为大多数专家都对此项政策的前景提出质疑,“新政策将导致业主共有财产意识的缺失”被看作是该项政策的最大“软肋”。 


2《物业管理条例》 

颁布时间:2003年6月19日 

执行时间:2003年9月1日 

相关政策:北京市房地局《关于印发<业主大会规程>的通知》、《关于印发〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉的通知》、《关于印发<北京市居住小区物业管理服务标准>的通知》 


新政点睛: 

A.明确业主地位 

《条例》明确了物业管理各方的法律地位,业主是物业的所有者,一切物业管理权属于业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,物业管理企业由业主大会选聘、解聘。 

B.保护业主实体权利 

《条例》注重保护业主的实体权利,明确了业主的所有权、成员权、表决权、参与小区物业管理的民主管理权利,并从严格物业管理企业资质、禁止擅自转让服务职能、专项维修基金应当专款专用等方面限制了物业管理企业的行为。 

《楼市》观点:如果说《北京市房地产转让办法》是保护买房人的权益的话,《物业管理条理》保护的就是买了房子的人的权益。这部法规的出台,至少在法律的意义上使社区的物业管理活动有了“立法依据”,将在相当大的程度上对现今混乱的物业管理行业市场起到相应的规范作用。但是,这同样是一部存在争议的法规,立法观念的滞后、罚责的缺失、可执行性的欠缺都使人对该部法规能够起到的效用产生了怀疑。 


3《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》 

颁布时间:2003年4月28日 

执行日期:2003年6月1日 

相关政策:无 


新政点睛: 

A.明确双倍赔偿原则 

最高人民法院于2003年6月颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)对这个问题给出了明确答案。《解释》明确规定,在商品房买卖纠纷案件中,因出卖人的欺诈行为而造成损失的,买受人有权在要求与开发商解除合同,要求开发商返还购房款及利息、赔偿损失的基础上,另行要求开发商承担已付购房款不超过一倍的赔偿责任。 

B.确定欺诈所须承担责任 

根据〈〈解释〉〉,出卖人应当为其以下五种欺诈行为承担上述惩罚性法律责任:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的。(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的。(3)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的。(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。(5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 

《楼市》观点:长期以来,购房人是否属于消费者,对开发商的欺诈行为是否可以适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定获得双倍赔偿等问题一直是司法界、开发商、购房人争议的焦点,高院的司法解释确认了“购房人是消费者”的原则,这对于购房人而言无疑又多了一层利益的保障,同时,房屋的总价不菲,倘使开发商欺诈,购房人所获得的双倍赔偿无疑是一个天文数字,这也是对开发商的一种制约。 


4《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发121号文件) 

颁布时间:2003年6月5日 

执行时间:下发之日起执行 

相关政策:《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》、《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》 


新政点睛: 

A.提高个人住房按揭贷款门槛 

121号文件规定,购房人只有在购买主体结构已封顶住房时才能向银行等金融机构申请个人住房贷款,对于高层住宅,只有在其主体工程完成2/3之后,购房人才可向商业银行申请个人住房按揭贷款;同时,对购买第二套以上(含第二套)住房的利率可以按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率进行调整,而不再执行个人住房按揭贷款的优惠利率。 

B.限制高档商品房和商用房消费 

银行等金融机构重点支持中低收入家庭购买住房的需要,限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的贷款,对于购买上述高档商品房或者第二套住房的购房人应相应提高首付款比例,同时,购房人购买商业用房的贷款抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房应为竣工验收的房屋。对购房人以“商住两用房”名义申请银行贷款的,商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。 

《楼市》观点:人总行的121号文件被众多的开发商称作20年来最为严厉的政策,而其对个人按揭贷款方面的限制政策将对购房人产生巨大的影响,因为,京城楼市期房居多,而80%以上的购房人都要依靠银行的按揭贷款来圆“住房梦”,对绝大多数开发商来说,银行按揭也是他们的生存命脉。因此121号文件招致房地产界强烈抗击。但不管反抗的声音多么强烈,银行毕竟也在市场中砺炼出经验,你喊你的苦,我干我的事。121文件之后,下半年各银行贷款确已收紧。银行对于开发商约束力的增强,对购房人来说是件益事。 


5《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》 

颁布时间:2003年8月14日 

执行时间:2003年10月1日 

相关政策:《北京市人民政府关于印发<北京市已购公有住房上市出售实施办法>的通知》 


新政点睛: 

A.批准央产房上市交易 

中央在京国家机关已购公有住房是北京市公有住房中数量最多、质量最好的公房,但由于政策等原因,这批房源一直未能进入二级市场,是造成北京市二级市场不够活跃的原因之一,不利于人们的居住水平的提高。为此,国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局发布了《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》,决定中央在京国家机关已购公有住房自2003年10月1日起可以进入二级市场,进行公开交易。 

B.明确自主交易原则 

中央在京国家机关已购公有住房上市交易需遵循统一市场、定点代理、方便职工、系统监管的原则,产权人自可行办理上市交易手续,也可委托国家定可委托国家指定的定点交易机构代为办理。 

《楼市》观点:京城二手房市场的长期冷淡在央产房被准许上市交易之后终于看到的兴旺的迹象,这对于广大的购房人而言无疑意味着更多的选择,你可以选择商品房,同时,房屋质量、地理位置较好的央产房也不失为一种不错的选择。但是,对于央产房给普通购房人立刻带来收益仍然有相当多的障碍等待清除,数量有限、价格过高都是问题,而如果政策的限制更为宽松,其影响力无疑会更为巨大。 


6《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》 

颁布时间:2002年11月17日 

执行时间:2003年1月1日 

相关政策:《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知》、《关于印发〈经济适用住房价格管理办法〉的通知》、《关于经济适用住房优先向拆迁居民销售的通知》 


新政点睛: 

A.价格政策拥有更大回旋余地 

开发商销售经济适用住房时,可以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价(但楼层、朝向差价按整幢或单元增减的代数和应为零),也可上下浮动价格,但价格上浮的幅度应由政府相关部门确定,下浮则由开发企业自主确定。 

B.优先出售拆迁居民 

北京市的经济适用住房应优先向历史文化保护区的外迁居、“十五”期间危改外迁居民、市政建设和环境整治拆迁居民、奥运场馆建设拆迁居民以及市政府确定的其他重点工程拆迁居民、标准租私房户和申请租金补贴购房的廉租家庭供应。 

被拆迁和异地安置的居民家庭购房补贴面积标准按70平方米,购房最高总价按28万元人民币核定。职级高的在出具相关职级证明后可按其职级标准核定购房补贴面积标准和最高总价。 

《楼市》观点:在房价居高不下的北京,经济适用房的一举一动都牵动着人们的神经,而政策之于经济适用房购买者的重要性是显而易见的,本次的政策调整涉及了广泛的中低收入者的利益,并且在政策上向中低收入群体倾斜,此举无疑将使群体最为庞大的中低收入群体在最大限度上受益,其巨大的社会反响可想而知,并且也在预料之中。 

政府逐步完善经济适用房政策,于市场于社会总体利益都是一件益事。现在所遗留的问题是:政府在经济适用房发展策略中,尚缺乏总体战略布局,经济适用房不应该成为干扰市场,乃至经济总体利益的“杀价猛药”,不能成为“特殊资源”发展商规避市场风险和谋利的利欲工具,而应该是“房地产业拉动经济增长”的助力工具。 


7《关于开发直管公有住房使用权交易试点工作的通知》 

颁布时间:2002年12月18日 

执行时间:2003年1月1日 

相关政策:《关于<北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见>的补充通知》 


新政点睛: 

A.明确自主交易原则 

已购公有住房产权人有权自主决定是否出售已购公房,不受任何单位或个人的限制。但法律、法规规定不得出售、以及产权人与原产权单位签订的《公有住房买卖合同》中有特殊约定的除外(住满五年的约定不在此限)。 同时,交易收入归产权人所有。产权人出售按房改成本价购买的公有住房,在按规定缴纳相关税费后,收入全部归产权人个人所有,不再与原产权单位进行收益分成。产权人出售按房改标准价购买的公有住房,在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后,收入全部归产权人个人所有。 

B.调整相关税费政策 

上市出售的已购公有住房,由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益;按房改成本价购买公有住房的城镇居民,也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后,向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。 

《楼市》观点:北京房地产市场的二级市场交易不甚活跃是一个不争的事实,这直接关乎着购房人选择余地的大小。《关于开发直管公有住房使用权交易试点工作的通知》的颁布之后,明确了自主交易的原则、最大限度地保护买卖双方的利益、同时。也在相关税费的收取方面给予了更多、更大的优惠政策,这些无疑都是利好的因素,其对购防人购买二手房屋的影响力自然十分巨大。 


8《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》 

颁布时间:2003年5月27日 

执行日期:2003年8月1日 

相关政策:《关于〈北京市城市房屋拆迁补助费有关规定〉执行中有关问题的通知》、《关于修订〈北京市房屋拆迁单位管理办法〉的通知》、《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《关于印发〈北京市宅基地房屋拆迁补偿规则〉的通知》、《关于印发〈北京市集体土地房屋拆迁管理办法〉实施意见》 


新政点睛: 

A.补偿方式多样化 

按照规定,宅基地上的房屋拆迁,可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件的地区也可以另行审批宅基地。拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆迁房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。对被拆迁人给予货币补偿的,不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。 

B.细化原有规定 

农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁或者其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会,以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的,经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡、民族乡、镇人民政府批准后,可以按照被拆除房屋建筑面积安置,也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。 

《楼市》观点:规范农村集体土地房屋拆迁行为是2003年北京市拆迁政策最大的变化。随着北京市市区向郊区、农村的不断延伸,有越来越多的集体土地房屋需要根据国家的规划进行拆迁,如何拆迁农村集体土地、怎样对被拆迁农民如何进行补偿等问题一直是困扰政府、拆迁工作者、农民的核心问题,也是各种利益冲突中最难解决的焦点问题。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及其配套文件的出台给出解决这些问题的标准。


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