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房地产估价风险防范与转移
2004-01-16 15:17:28  文章来自:聊城房地产网  阅读次数:6151
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    房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是,房地产估价又和其他经济活动有不一样的一面,房地产估价风险具有其特殊性。一般经济活动主要是从经济效益方面去考察风险,控制、分散风险。在一般经济活动中,人们所说的风险往往是指效益方面的不确定性,以及由于不确定性的存在使得经济活动主体的效益不确定。但是,房地产估价是一种社会中介活动,这种活动是因为社会信息的不平衡产生的。房地产估价活动会对社会很多方面产生各种各样的影响,带来不同方面的风险。房地产估价活动不仅仅带来估价机构和人员的风险,而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此房地产估价风险的特殊性就在于房地产风险的涉及面广,而且复杂。
    
    本文分别从估价机构和估价人员、政府、经济活动各方角度分析房地产估价风险体系构成。分析房地产估价风险体系有助于帮助社会各个方面采取措施避免和规避风险,从而促进社会稳定和经济安全。
    
    一、房地产估价风险发生源
    
    估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。这种偏差,即风险的发生源,主要包括三个方面:
    
    (1)估价机构和人员。估价机构和人员法制观念不强、技术水平不高、缺乏执业道德等都会造成评估值与房地产真实价值的偏离,给经济活动主体以及未来的社会经济稳定埋下定时炸弹。
    
    (2)经济活动主体。经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方,如土地出让中的国家、土地使用者;房地产交易活动中交易各方;房地产抵押活动中的抵押人和抵押权人等等。
    
    (3)估价技术。在实践中采用的估价方法都是世界通行的成熟估价方法,但是在具体估价过程中。估价人员的技术水平和参数的获取能力不同,在技术运用上存在或多或少的不确定性,特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力更是如此。因此,估价技术也是一个风险源。
    
    二、房地产估价风险体系
    
    房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。
    
    (一)政府面临的房地产估价风险
    
    经济稳定是政府的目标之一,经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一,金融动荡往往会爆发深重的社会灾难,给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高,不能反映房地产的真实价值,过高估值的长期或大量的金融抵押贷款,会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账,影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡,整个经济体系不可避免地会产生动荡,影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”,1997年泰国开始的东南亚“金融危机”,无不例外与房地产价值估计过高有着一定的影响。
    
    (二)估价机构和估价人员面临的房地产估价风险
    
    估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者,估价机构和估价人员面临的风险主要表
    
    现在以下几个方面:
    
    1、技术风险:为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑。因此,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。
    
    这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外,估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低。对于房地产估价基本理论掌握不牢靠,通过估价师考试缺乏实际估价经验,在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞,也会产生一定的估价风险。
    
    2、政策风险:房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法,或者说是没有能力预期的。政策的变化,包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时,政策的变动往往还会对估价方法产生影响,如《城市房屋拆迁条例》的修改,使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
    
    3、业务风险:即估价业务带来的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到,给估价的结果带来一定的风险。另外一个方面,当估价机构或人员接受新业务时,对于估价方法和技术参数的选择和利用同样存在着极大的不确定性,给估价机构和估价人员未来带来风险。
    
    4、经济风险:所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得估价结果与市场价格产生了较大偏离。这种结果是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是估价机构和估价人员的道德问题,甚至有些情况下也不是估价师能够预期的,但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响,而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。
    
    (三)经济活动主体面临的房地产估价风险
    
    经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方,比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益;在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如,在抵押贷款估价中,抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下,金融机构的贷款无法足额收回,产生呆账坏账,如果银行的呆账坏账过多,会使银行经营困难,严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下,会造成银行破产,进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。
    
    三、房地产估价风险防范与转移
    
    对于房地产估价风险管理的措施包括风险识别、分析、防范、处理等内容。在这些内容中,防范应该是一种主要措施。根据长期的估价实践和理论研究,房地产估价风险防范可以从以下两个方面防范来自估价机构和人员带来的风险:
    
    1、规范房地产估价师和估价机构的资质管理和日常跟踪管理。我国实行房地产估价师资格认证制度,若取得房地产估价师注册资格,必须参加并通过全国注册房地产估价师资格考试。对于符合条件的通过房地产估价师考试人员实行注册制度。估价机构实行资质管理,从事房地产估价的机构必须取得省级以上建设行政主管部门颁发的资格证书方可执业。实行注册登记制度是一个手段,但不是全部手段,应该从多个方面加强并规范对房地产估价师和估价机构的资质管理和日常跟踪管理。建立房地产估价师等级制度,通过房地产估价师考试取得注册房地产估价师资格的人员是可以以房地产估价师名义从事房地产估价业务的人员。仅仅通过考试就和长期从事估价实践的人员同样的身份,不利于社会对估价行业的认可。可以考虑这些人员的资格就是一个初级资格,这些人员必须在取得资格后在估价机构从事房地产估价业务若干年,方可独立从事估价业务。在此基础上设置高级房地产估价师和资深房地产估价师,使得估价人员不断学习和进取,提高自身素质和水平,降低房地产估价风险。
    
    建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度。房地产估价机构和估价师定期向管理部门报告期间的估价业绩,以便管理机构及时掌握估价机构和估价师的业务状态,并进而了解整个行业的状态。
    
    取消机构评级制度,放宽估价机构的申办门槛。房地产估价行业其生命力主要在于有着一支生龙活虎的高素质人才,机构的级别划分不能保证行业人员素质和水平的提升。机构门槛过高,使得一些很有能力的并且愿意从事房地产估价的人才无法真正独立地从事估价业务。
    
    因此,笔者认为,对于符合机构条件的准许设立房地产估价机构,这对于降低来自估价机构给估价师带来的经济利益风险具有积极的意义。也就是说,将我国目前以机构管理为核心的房地产估价管理延伸为以估价师管理为核心的房地产估价管理体系。这种体系利于行业有序竞争,并激励估价师提高自身素质的强烈愿望。在这种情况下,对于降低来自估价机构和估价人员的风险将会进一步降低。
    
    2、建立和完善估价机构质量保证体系
    
    建立和完善估价机构质量保证体系就是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价任务,选择估价业务开始,一直到项目完成向用户提供估价产品——估价报告的全过程中,采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法,保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系,并根据体系建设进行必要的职责划分,互相约束、互相促进,做到职责分明,利益明确。从而保证估价机构内部风险最低化。北京宝孚房地产评估事务所有限公司在2002年成功通过了IS09000认证,建立了一套完善的内部管理制度体系,极大限度地减少了估价风险的发生。
    
    3、建立房地产估价师职业保险制度
    
    利用保险是转移估价风险的一种制度选择。在我国,一些地方已经建立了医师职业保险制度、律师职业保险制度和注册会计师职业保险制度。这些制度的实践给建立房地产估价师职业保险制度提供了经验。我国大陆截止2001年底注册的房地产估价师已经达到14000余人,加上2001年通过房地产估价师考试人员将超过17000人。这样庞大的队伍,依据保险的原则,对于保险公司来说,应该是一个具有极大潜力的发展市场。如果建立房地产估价风险保险制度,那么对于估价师来说是具有督促作用的。如果某个估价师经常出现疏忽被索赔的情况,那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险,那么这些估价师就会失去估价市场,丢掉生存的空间。因此。通过估价风险保险制度,可以不断提高估价人员的素质水平,提高整个行业的水平和形象。
    
    4、加强和完善房地产估价师后续教育和考核
    
    美国和香港这些房地产估价比较发达的国家和地区的房地产估价行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。规定作为房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的惩罚,直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。截止2002年上半年,仅中国房地产估价师学会在黄山培训基地就已经相继举办了九期、在海南举办了两期房地产估价师后续教育培训,而且这项工作还在继续进行。地方房地产估价管理部门,如北京、内蒙古、山西、上海、辽宁、山东、江西等也相继举办了面对地方的房地产估价师后续教育培训。北京市仅2002年上半年就成功举办了两期房地产估价师后续教育培训。这项培训使得房地产估价师在百忙之中接受了估价前沿问题教育,如北京市举行的一个专题拆迁评估,就是针对目前新的《城市房屋拆迁条例》的颁布使房地产估价出现的新课题进行的,在此之前北京市国土资源和房屋管理局还曾经专门对拆迁评估举办了房地产估价师的培训工作,取得了良好的效果,提高了房地产估价师的技术水平和知识层次。但是,从总体上讲,我国房地产估价师的后续教育工作还没有成为一种日常性的工作,而且没有实现对房地产估价师的定期考核。加强对房地产估价师后续教育以及强化对房地产估价师的定期考核,对于降低由于房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。 


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